במסגרת רכישת דירה ישנן עלויות נלוות נוספות שכדאי לקחת בחשבון, כדי לחשב את מחירה הריאלי של הדירה
המחיר האמיתי של רכישת דירה אינו כולל רק את הסכום שתשלם למוכר או למתווך וגם אינו כולל רק את התשלום על הלוואת משכנתא.
אז כמה באמת עולה דירה?
העלויות הנוספות של רכישת דירה מתחילות עוד לפני הרכישה בפועל, למשל עלות בדיקות שמאי המעריך את כדאיות הרכישה (אם תחליט להיעזר בשירותי שמאי לפני רכישת הדירה), ממשיכות בזמן הרכישה עצמה וכוללות אגרות שונות הנמשכות גם לאחר הרכישה, בשיפוצים או קניית ריהוט מתאים. העלויות האלו יכולות להגיע ל-15% ואף יותר ממחיר הדירה. אז מה הן כוללות? אילו אגרות נמשכות לאחר הרכישה?
לפני הרכישה
- עורך דין - בשל מורכבות עסקת רכישת דירה, תמיד כדאי להיוועץ בעורך דין
- מתווך - אם שכרת שירותי תיווך יהיה עליך לשלם לו שכר טרחה כפי שיוסכם ביניכם
- שמאי - שמאי מקרקעין מוסמך יוכל להעריך עבורך את שווי הנכס ולסייע לך בקבלת החלטה מושכלת לגבי הכדאיות הכלכלית של קניית הדירה. אם תבחר להתייעץ בנוסף עם מהנדס או גורם מקצועי אחר, שיבחן את איכות הבנייה והתאמתה לתקנים ולדרישות הרשויות, זה יהיה כרוך בתשלום נוסף
בזמן הרכישה
- הלוואת משכנתא - הלוואת משכנתא הינה פרק בפני עצמו וכאן תוכל לקרוא עוד על משכנתא. בנוסף לתשלום החודשי של ההלוואה יש לשלם עמלת טיפול באשראי ובבטחונות. כמו כן, יהיה עליך לרכוש פוליסות ביטוח נכס וביטוח חיים
- מס רכישה - עבור רכישת מקרקעין מכל סוג שהוא יש לשלם למדינה מס רכישה. המס נקבע לפי מספר מדרגות מס הנגזרות ממחיר הדירה וממספר הדירות שבבעלותך. ישנן זכאויות שונות לפטור או הקלה במס, שכדאי לבחון האם אתה זכאי להן
- אגרות - קיימות אגרות שונות שכרוכות ברכישת דירה וביניהן:
- רישום הערת אזהרה – הערת אזהרה מבטיחה את זכותך החוזית על הנכס ומונעת מהמוכר לבצע עסקאות נוספות על אותו נכס ואף הגנות נוספות בהתאם לחוק
- רישום בטאבו – רישום הדירה על שמך בטאבו נעשה בד"כ לאחר תשלום מלוא התמורה בגין רכישת הדירה
- אגרות במקרה של רכישה באמצעות הלוואת משכנתא - לתהליך לקיחת הלוואת משכנתא מתווספות מספר אגרות הקשורות לשעבוד הנכס לטובת הבנק, וביניהן רישום הערת אזהרה או משכנתא לטובת הבנק או רישום משכון ברשם המשכונות. חשוב לציין כי מדובר באגרות ולא בעמלות המחויבות מעצם ההליך של שעבוד הנכס
על מנת לחסוך זמן יקר, ניתן לשלם את האגרות מבעוד מועד באתר האינטרנט של משרד המשפטים (שירות התשלומים הממשלתי) ולהגיע ללשכת רישום המקרקעין/ רשם המשכונות עם הקבלה על התשלום. עלות האגרות משתנה מעת לעת וניתן למצוא את התעריפון המלא באתר האינטרנט של משרד המשפטים.
לאחר הרכישה
- העברת דירה - עלויות ההובלה נגזרות מהמרחק שיהיה על המובילים לעבור מהדירה הקודמת לחדשה וכן תלויות בכמות התכולה שיצטרכו להעביר עבורך.
- שיפוצים - קשה להעריך את המחיר הסופי של עלות השיפוצים. הדבר תלוי בהיקף השיפוצים שאתה מעוניין בו, האם מדובר בכל הצנרת בבית או רק בבניית קיר גבס, הזזת נקודות חשמל או החלפת הריצוף לפרקט. האפשרויות רבות והעלויות משתנות. חשוב לבחור בעל מקצוע שאתה סומך עליו וקיבלת עליו המלצות. כמו כן, מומלץ לתכנן מראש את תקציב השיפוץ, ולהשתדל לא לחרוג ממנו.
- רכישת ריהוט, מכשירי חשמל - גם כאן השמיים הם הגבול. אולי תרצה לקנות ריהוט חדש לסלון ולחדרים ואולי מטבח וארונות שיתאימו למבנה הדירה החדשה או לבצע עבודות גינון בבית פרטי או בדירת גן. גם למכשירי החשמל יש טווח מחירים מאוד גדול. מה שחשוב כאן זה להעריך נכון במה תרצה להשקיע, מה אתה חייב בשלב הראשון ומה תוכל לדחות למועד מאוחר יותר ומה התקציב שאתה יכול לעמוד בו לצורך העניין בכדי להימנע מחריגה.
לסיכום
לפני ההחלטה על רכישות דירה ונטילת הלוואת משכנתא, חשוב על המשמעויות הכספיות, שוחח עם אלו שכבר עברו וחוו את התהליך, התייעץ עם אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן ובעלי מקצוע בתחום השיפוצים ועיצוב הבית, נסה לערוך מסמך תקציבי ובו כל ההוצאות הכרוכות במהלך - אין ספק שזה ימנע הפתעות והוצאות לא מתוכננות.
מילות המפתח כאן הן לתכנן מראש ולא להתפתות – לבחור את בעלי המקצוע, את המומחים ואת הבנק שילוו אותך בתהליך, לתמחר מראש את השלבים השונים ולא להתפתות להוצאות הגבוהות מאלו שקבעת מראש לכל שלב, שלא תוכלו לעמוד בהן.
