כיצד מחשבים כמה הלוואת משכנתא צריך לקחת?

משכנתא היא ההתחייבות המשמעותית ביותר עבור רוב האנשים בישראל, וחשוב לעשות את הצעד הזה בצורה חכמה ומחושבת. אז איך מחשבים כמה משכנתא צריך לקחת? ואיך מחשבון משכנתא יכול לסייע לקבלת ההחלטה?

אין ספק שרכישת דירה היא אחד הצעדים המשמעותיים ביותר בחיים הפיננסיים שלנו. בין עלויות הדירה עצמה, האגרות השונות וההוצאות הנלוות, חישוב משכנתא וההחלטה על גובה המשכנתא שניקח הם בין ההיבטים המשמעותיים ביותר של העסקה. אז איך מחשבים את גובה המשכנתא המתאימה?

קודם כל – עלינו להבין כמה באמת עולה הנכס

אז כמה באמת עולה נכס? לכאורה, עלות הנכס היא הסכום שנקבע מול המוכר, אבל זה לא מדויק. בנוסף למחיר הנכס, יש להוסיף עלויות עסקה נוספות, שיכולות להיות משמעותיות.

אילו עלויות עלינו לקחת בחשבון (בנוסף לעלות הדירה) ? הנה רשימה חלקית

1. דמי תיווך ככל שיש
2. מס רכישה
3. תשלום לעורך דין
4. הובלה, ריהוט וציוד לבית, שיפוץ ועלויות נוספות

אחרי שהבנו מהן העלויות האמיתיות של הדירה, עלינו להבין כמה כסף יש לנו (וכמה אנחנו מצפים שיהיה לנו בהמשך).

מהו הון עצמי למשכנתא?

הון עצמי הוא הסכום שיש ברשות הרוכשים לצורך רכישת הדירה. גובה ההון העצמי המינימלי נקבע על ידי בנק ישראל, ועומד על 25% מערך הדירה עבור רוכשי דירה יחידה, 30% מערך הדירה עבור משפרי דיור ו-50% מערך הדירה עבור משקיעים.

איך גובה ההון העצמי משפיע על המשכנתא?

הון עצמי משפיע על המשכנתא בשתי דרכים מרכזיות. ראשית, הון עצמי גבוה מאפשר לקנות דירה יקרה יותר או לקחת משכנתא בסכום נמוך יותר. הון עצמי גבוה מאפשר לקחת הלוואה באחוז מימון נמוך יותר, מה שמעיד על רמת סיכון נמוכה ומאפשר לבנק לתת תנאים טובים יותר.
בסופו של דבר, ככל שההון העצמי גבוה יותר, כך הסיכוי לקבל משכנתא בסכום גבוה יותר או בתנאים נוחים עולה.

ממה מורכב הון עצמי? הנה כמה דוגמאות:

1. כסף נזיל שיש לכם בחשבון הבנק, או שקיבלתם במתנה מהמשפחה.
2. חסכונות שיש לכם.
3. כסף שגייסתם באמצעות מכירת נכסים אחרים (כמו דירה קודמת).

מה עוד משפיע על גובה המשכנתא?

מלבד הון עצמי, ישנם גורמים נוספים המשפיעים על גובה המשכנתא:

1. הכנסה – הבנק יבחן את ההכנסה שלכם, ובהתאם לכך יקבע את יכולת ההחזר החודשית שלכם, ואת סכום ההלוואה המקסימלי שתוכלו לקבל. דירוג אשראי – דירוג אשראי גבוה מעיד על התנהלות כלכלית אחראית, ויכול להשפיע על תנאי ההלוואה וגובה המשכנתא
2. סוג הנכס – תנאי המשכנתא וגובה המשכנתא שניתן לקבל מהבנק עשויים להשתנות גם בהתאם למטרה שלשמה נרכש הנכס – בין אם למגורים או להשקעה.

השלב הבא: תמהיל משכנתא

אחרי שמבינים מה גובה המשכנתא, עוברים לשלב הבא - קביעת תמהיל המשכנתא. תמהיל משכנתא הוא הרכב מסלולי הריבית מהם מורכבת המשכנתא.

מחשבון משכנתא - הכלי החכם שיעזור לכם לחשב את תמהיל המשכנתא

בבנק ירושלים, הבנו את החשיבות של חישוב משכנתא מדויק. לכן, הכנו עבורכם סימולטור משכנתא שיסייע לכם לתכנן את המשכנתא ולהשוות בין ההצעות השונות שקיבלתם.

איך עובד המחשבון שלנו?

1. נכנסים למחשבון משכנתא
2. מגדירים את כלל המשתנים
3. מחשבים החזרים

מה עוד חשוב לדעת?

• אפשר לבצע חישוב משכנתא לעד 4 תמהילים שונים ולהשוות ביניהם.
• אחרי לחיצה על חישוב החזרים, תקבלו פירוט של חישוב המשכנתא, כולל החזרי משכנתא מפורטים, כמו: ההחזר החודשי הראשון הצפוי לכם, סכום ההחזר הגבוה ביותר הצפוי, ריבית כוללת חזויה ועוד.

בתמונה אפשר לראות הדגמה של חישוב תמהיל 1:

רוצים לבצע חישוב משכנתא בעזרת המחשבון? הנה כמה מונחים שכדאי להכיר:

• מסלול משכנתא – כל משכנתא מורכבת ממספר מסלולים (משתנה פריים, קבועה צמודה, משתנה מק"ם ועוד)
• לוח סילוקין - לוח מפורט הכולל את כל ההחזרים החודשיים שתידרשו לשלם במהלך תקופת המשכנתא. לוח הסילוקין הנפוץ ביותר הוא לוח סילוקין שפיצר, בנוסף אליו אפשר לבחור גם בלון מלא או בלון חלקי
• תדירות שינוי הריבית - התדירות בה אחוז הריבית על המשכנתא עשוי להשתנות
• אחוז ריבית - שיעור הריבית שתחויבו עליו במסגרת המשכנתא
• תקופת גרייס - אם קיימת, זוהי התקופה בה אינכם נדרשים לשלם החזרי קרן על המשכנתא, אלא רק ריבית והוצאות נלוות

משכנתא לוקחים עם מומחים

חישוב המשכנתא (בעזרת סימולטור משכנתא או בלעדיו) הוא צעד מכריע ברכישת דירה, וחשוב להתייעץ עם גורם מקצועי שיוכלו להנחות אתכם בבחירת תמהיל המשכנתא האופטימלי. אתם מוזמנים להשתמש במחשבון המשכנתא שלנו כדי לקבל תמונה ראשונית. לאחר מכן, כדאי להיעזר ביועץ מנוסה שיוכל לסייע לכם להבין כמה משכנתא אפשר לקחת בהתאם לנתונים האישיים שלכם, וכיצד לנהל את החזרי המשכנתא.

אודות הכותב - מערך הכותבים של בנק ירושלים

בנק ירושלים הינו בנק המציע מגוון ייחודי של שירותים ומוצרים בנקאיים (משכנתאות, הלוואות, פיקדונות ועוד) ללקוחות כל הבנקים. בנק ירושלים, שנוסד בשנת 1963, ממשיך כל העת לבצע מהלכים כדי להתאים את עצמו לצרכים המשתנים של הלקוחות ולחידושים הטכנולוגיים.

רוצה לדעת עוד על הבנק? למידע נוסף אודות בנק ירושלים