הבדלים בתנאי המימון של דירה מקבלן מול דירה מיד שנייה

דירה קיימת מול דירה "על הנייר"

1. הסכום לתשלום כמקדמה בעת חתימת החוזה (משולם מההון העצמי של הקונה)
2. הסכום שישולם לקבלן בעתיד, בהתאם לתחנות התשלום שסוכמו בחוזה (ישולם בהתאם להתקדמות הבנייה או לביטחונות שיספק הקבלן)

בעת רכישת דירה מקבלן, הסכום העתידי לתשלום, זה שאינו משולם כמקדמה במעמד החתימה, יהיה מוצמד למדד תשומות הבנייה. אם הוא יעלה, כך יעלה גם הסכום. נכון לשנים האחרונות המדד עולה בממוצע כ-1%-2% בשנה. בכדי להימנע מהצמדה למדד תשומות הבנייה, מומלץ להתמקח על מועד התשלומים לקבלן אל מול מועד הכניסה לדירה.

מתלבטים בין דירה מיד שניה לבין דירה מקבלן? כדאי לכם לדעת שגם בתנאי המימון יש הבדלים משמעותיים

ברכישת דירה מיד שנייה, התשלום לרוב מבוצע בהתאם להסדר בין שני הצדדים בסמוך למועד הכניסה לדירה, כשהסכום מסוכם מראש ואין מצב של חוסר ודאות לגביו. רוכשים מקבלן לעיתים מעדיפים להעביר את מלוא הסכום עם חתימת החוזה כנגד קבלת בטחונות מתאימים, על אף שהמועד לכניסה לדירה רחוק ממועד התשלום.

מועד התשלום מול מועד הכניסה לדירה

אחד הפתרונות שמציעים הבנקים לרוכשי הדירות מקבלן נקרא "גרייס". בחירת מסלול גרייס מבטיחה שתשלום החזרי המשכנתא לא יתחיל לפני מועד האכלוס, ומאפשרת תשלום של הריבית בלבד עד למועד האכלוס.

אם קיימת כבר דירה בבעלות הרוכשים והם מעוניינים למכור אותה לקראת מועד האכלוס של הדירה החדשה, ניתן ליטול כנגדה הלוואת גישור. מדובר בהלוואה לטווח של עד כ-3 שנים, שבמהלכן הרוכשים יכולים לבקש תשלום במסלול גרייס (תשלום הריבית בלבד) עד למכירת הדירה הקיימת. הסכום שמתקבל בגין מכירת הדירה מסלק את ההלוואה, אך יש לשים לב כי לוח התשלומים בעסקה אכן מאפשר זאת).

לסיכום, מומלץ לבדוק היטב את חוזה המכר, ולחשב בקפדנות את כל העלויות הנלוות למחיר הדירה, כמו מסים, היטלי השבחה, ביטוחים שונים, שכר טרחת עורך דין, שמאי ועוד. כמו כן, חשוב לבדוק למה מוצמד מחיר הדירה או המשכנתא ולעקוב אחר שינויי המדדים.