בלוג

הבדלים בתנאי המימון של דירה מקבלן מול דירה מיד שנייה

ההבדל המהותי ביותר בין רכישת דירה מקבלן לבין רכישת דירה מיד שנייה הוא העובדה שהדירה מהקבלן היא לעיתים "על הנייר". כלומר, היא עדיין איננה קיימת. רכישת דירה שעתידה להיבנות חושפת את הרוכש, ואת הבנק שמממן אותו, לסיכונים שונים, החל מעליית מחירי הבנייה ועד לשינוי במצבו הכלכלי של הקבלן או לחוסר יכולת של הקבלן להשלים את הבנייה. בשונה מכך, דירה מיד שנייה הינה קיימת, והשאלה היחידה שעומדת על הפרק היא מהו ערכה האובייקטיבי. מכיוון שמחירה נקבע על ידי המוכר, מומלץ לערב שמאי אובייקטיבי שיבצע הערכת שווי לדירה. זו גם לרוב תהייה דרישת הבנק שיעניק את המשכנתא. הבדלים אלו בין דירה מקבלן לבין דירה מיד שנייה משפיעים על אפשרויות המימון.

דירה קיימת מול דירה "על הנייר"

קבלן שמוכר דירה על הנייר מפרסם את מחירה נכון למועד המכירה, ומשקלל את עלות הדירה בהתאם לעלות תשומות הבנייה, כמו מלט, עבודה, חומרי בניין וכדומה. מכיוון שבנייה של בניין חדש עשויה לקחת מספר שנים, הקבלן אינו יכול לצפות את עליית המחירים העתידית של תשומות הבנייה שלהן הוא זקוק כדי להשלים את הבנייה. לכן, בעת רכישת דירה "על הנייר" מקבלן הסכום לתשלום מתחלק ל-2:
  1. הסכום לתשלום כמקדמה בעת חתימת החוזה (משולם מההון העצמי של הקונה)
  2. הסכום שישולם לקבלן בעתיד, בהתאם לתחנות התשלום שסוכמו בחוזה (ישולם בהתאם להתקדמות הבנייה או לביטחונות שיספק הקבלן)

בעת רכישת דירה מקבלן, הסכום העתידי לתשלום, זה שאינו משולם כמקדמה במעמד החתימה, יהיה מוצמד למדד תשומות הבנייה. אם הוא יעלה, כך יעלה גם הסכום. נכון לשנים האחרונות המדד עולה בממוצע כ-1%-2% בשנה. בכדי להימנע מהצמדה למדד תשומות הבנייה, מומלץ להתמקח על מועד התשלומים לקבלן אל מול מועד הכניסה לדירה.

מתלבטים בין דירה מיד שניה לבין דירה מקבלן? כדאי לכם לדעת שגם בתנאי המימון יש הבדלים משמעותיים

ברכישת דירה מיד שנייה, התשלום לרוב מבוצע בהתאם להסדר בין שני הצדדים בסמוך למועד הכניסה לדירה, כשהסכום מסוכם מראש ואין מצב של חוסר ודאות לגביו. רוכשים מקבלן לעיתים מעדיפים להעביר את מלוא הסכום עם חתימת החוזה כנגד קבלת בטחונות מתאימים, על אף שהמועד לכניסה לדירה רחוק ממועד התשלום.

מועד התשלום מול מועד הכניסה לדירה

ברכישת דירה מיד שנייה התשלום לרוב מבוצע בסמיכות למועד האכלוס, וכך רוכשי הדירה אינם צריכים להתמודד עם שתי משכנתאות או עם משכנתא ודמי שכירות בו זמנית. אצל הרוכשים דירה מקבלן, לרוב התשלום מבוצע בהתאם להתקדמות הבנייה או בהתאם לדרישות הקבלן. ניתן להתמקח, אך לא תמיד זה יעיל.

אחד הפתרונות שמציעים הבנקים לרוכשי הדירות מקבלן נקרא "גרייס". בחירת מסלול גרייס מבטיחה שתשלום החזרי המשכנתא לא יתחיל לפני מועד האכלוס, ומאפשרת תשלום של הריבית בלבד עד למועד האכלוס.

אם קיימת כבר דירה בבעלות הרוכשים והם מעוניינים למכור אותה לקראת מועד האכלוס של הדירה החדשה, ניתן ליטול כנגדה הלוואת גישור. מדובר בהלוואה לטווח של עד כ-3 שנים, שבמהלכן הרוכשים יכולים לבקש תשלום במסלול גרייס (תשלום הריבית בלבד) עד למכירת הדירה הקיימת. הסכום שמתקבל בגין מכירת הדירה מסלק את ההלוואה, אך יש לשים לב כי לוח התשלומים בעסקה אכן מאפשר זאת).

לסיכום, מומלץ לבדוק היטב את חוזה המכר, ולחשב בקפדנות את כל העלויות הנלוות למחיר הדירה, כמו מסים, היטלי השבחה, ביטוחים שונים, שכר טרחת עורך דין, שמאי ועוד. כמו כן, חשוב לבדוק למה מוצמד מחיר הדירה או המשכנתא ולעקוב אחר שינויי המדדים. לחץ כאן למידע נוסף על משכנתאות בבנק ירושלים​.

אין באמור כדי להוות הצעה למתן אשראי. כל מתן אשראי כפוף לאישור הבנק בהתאם לתנאים ולמדיניות הבנק כפי שיהיו מעת לעת. אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.