בלוג

טיפים בדרך למשכנתא

משכנתא לדירה חדשה

בדרך לקבל משכנתא? הנה כמה נושאים שחשוב לשים לב אליהם

​קבלת הלוואת משכנתא היא אחד מהצעדים החשובים שתעשה בחייך, ולכן כדאי להתכונן אליו היטב. 
ישנם כמה נושאים שרצוי שתשים לב אליהם כשאתה ניגש לקבל משכנתא, ואנו כאן בבנק ירושלים רוצים לעזור לך לבדוק הכל ולהיות בטוח שאתה יודע בדיוק לקראת מה אתה הולך.
הנה כמה טיפים שיעזרו לך:

בצע סקירה של כל מסלולי המשכנתאות ובחר מה מתאים לך

ישנם מסלולים שונים ורבים שבהם ניתן לקבל משכנתא, ועליך לבחור מהו המסלול המיטבי עבורך, בין אם מדובר על משכנתא צמודת מדד, צמודת דולר או לא צמודה, בריבית קבועה או משתנה, עם החזר חודשי קבוע או משתנה ועוד.
לתשומת ליבך, על פי כללי בנק ישראל, לפחות 33% מסכום המשכנתא יינתנו במסלול בריבית קבועה.
כאן תוכל לעיין במסלולי המשכנתאות בבנק.

שים לב לגובה ההחזר החודשי

לא מומלץ לקבוע החזר חודשי (כולל תשלומי הביטוח) העולה על שליש מההכנסה החודשית הפנויה של משק הבית, כלומר ההכנסה שנותרת בידיכם אחרי שמפחיתים תשלומים כגון מסים, החזרי הלוואות אחרות, כרטיסי אשראי ועוד.

  • כאשר ההלוואה צמודה למדד או למט"ח, כל שינוי בשיעור המדד או בשערי מט"ח משפיע באופן ישיר על יתרת קרן ההלוואה, ובעקבות כך יושפע ההחזר החודשי.
  • במשכנתאות שבהן הריבית משתנה, ההחזר החודשי עלול לעלות מעבר למתוכנן.
  • בקרוב תוכל לבדוק תרחישים של שינויים בקרן ובהחזר החודשי כתוצאה משינויי ריבית, מדד וכדומה באמצעות המחשבון שלנו.

         

ריבית הפריים מאז 1995

 

דע מהי תקופת החזר המשכנתא

ככל שתקופת המשכנתא ארוכה יותר, כך ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר, אך הריבית עשויה להיות גבוהה יותר. תוכל לבדוק תרחישים שונים עבור החזר חודשי ואורך התקופה, בהתאם לגובה המשכנתא ולתקופתה בעזרת הבנקאי בסניף.
עם זאת, לפי כללי בנק ישראל, תקופת החזר המשכנתא לא תעלה על 30 שנים.
 

אולי אתה "זכאי" של משרד הבינוי והשיכון?

"זכאים" הם מי שהוגדרו כך על ידי משרד הבינוי והשיכון. סכומי ההלוואות לזכאים ותנאיהן נקבעים על ידי הממשלה על פי קריטריונים שונים הקשורים בסטטוס האישי של הלווים ובמיקומה של הדירה המיועדת. ההלוואות ניתנות על בסיס תעודת זכאות שמנפיק משרד הבינוי והשיכון, שבה מצוינים סוג הזכאות ומגבלות או התניות, אם ישנן, שעל הזכאי לעמוד בהן לצורך קבלת ההלוואה.
על הקריטריונים לזכאות למשכנתא תוכלו לקרוא באתר משרד הבינוי והשיכון.
 

דאג לערבים אישיים

טיב הערבים ומספרם יקבע לפי קריטריונים שונים, כגון סכום הלוואה מבוקש, הביטחון הנכסי המוצע וכו'.  במקרים מסוימים לא יידרשו ערבים כלל. תוכל לעיין במדריך לקבלת משכנתא בנוגע לחוק ערבות.
 

בדוק האם אתה ערוך להוצאות נוספות

אתה בוודאי יודע כמה עולה הדירה שאתה מעוניין לקנות, אבל האם אתה מודע להוצאות הנוספות שמעבר למחיר הדירה? ובכן יש כאלה, ולא מעט.
  • בדוק האם תצטרך לשלם גם מס רכישה, היטל השבחה, דמי תיווך, שכר טרחה לעורך דין, עלויות שיפוץ או שיפור הדירה, הפרשי שערים דולר/שקל ותוספות עקב הצמדה של מחיר הדירה למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה. כאן תוכל לראות את שינויי המדדים.
  • בנוסף, ישנם תשלומים חד-פעמיים שקשורים בקבלת המשכנתא ושכדאי לקחת בחשבון, כגון עמלת טיפול באשראי ובטחונות, הערכת שמאי, אגרות כמו רישום משכון ברשם המשכונות ו/או לשכת רישום מקרקעין (טאבו) ושכר טרחה לעורך דין בגין אימות חתימה על ייפוי כוח נוטריוני.
 

חושב על פירעון מוקדם? קח בחשבון את הדברים הבאים

אם קיבלת משכנתא תוכל לפרוע את כולה או חלקה בפירעון מוקדם, בתנאי שסכומי הפירעון המוקדם החלקיים לא יפחתו מ-10% מהסכום המקורי של המשכנתא או לפחות מיתרת ההלוואה.
פירעון מוקדם של הלוואה מכספי הבנק חייב בעמלה שמתעדכנת בצו הבנקאות. הלוואה מוכוונת מכספי זכאות של משרד הבינוי והשיכון פטורה מעמלת פירעון מוקדם.
במדריך לקבלת משכנתא תוכל למצוא רשימת עמלות והסברים מפורטת.
 

דאג לפוליסת ביטוח מבנה וחיים למשכנתא

  • ככלל, הבנק דורש ביטוח של הנכס המשועבד לטובתו להבטחת המשכנתא. ניתן לבטח את הנכס באמצעות סוכנות ביטוח בבעלות הבנק או באמצעות כל סוכנות או סוכן ביטוח אחרים לפי בחירתך. הבנק ייקבע כמוטב הבלתי חוזר בפוליסה. ביטוח הנכס צריך להיות מסוג מקיף בנין כולל כיסוי כנגד נזקי מים, רעידת אדמה, אסונות טבע אחרים. סכום הביטוח לפי ערך כינון (עלות בנייה מחדש של הנכס). ברכישת דירה חדשה מקבלן, מועד תחילת חובת הביטוח יחול ממועד מסירת הדירה על ידי הקבלן.
  • ככלל, הבנק מחייב שכל לווה הכשיר לכך יהיה מבוטח גם בביטוח חיים, שישולם לבנק לזכות חשבון המשכנתא במקרה של פטירת המבוטח. גם את ביטוח החיים ניתן לרכוש באמצעות סוכנות ביטוח בבעלות הבנק או באמצעות כל סוכנות או סוכן ביטוח אחרים לפי בחירתך. תגמולי הביטוח ישולמו לבנק לשם זיכוי חשבון ההלוואה. סכום הביטוח יכסה את יתרת חוב ההלוואה שלא נפרעה עד יום מותו של המבוטח​. הכיסוי למקרה מוות בלבד, ובעת מות המבוטח יש להודיע על כך לבנק. יתרת סכום הביטוח, אם נותר, יועבר לזכות המוטבים כפי שמופיע בתנאי הפוליסה.
 
לחץ כאן לצפייה בהנחיות המפקח על הבנקים בנוגע למתן הלוואות לדיור.

חשוב לזכור כי ההנחיות הללו הן חלקיות בלבד. את ההנחיות המלאות תוכל לקרוא במדריך לקבלת משכנתא. כמו כן, אין לראות באמור לעיל משום המלצה או ייעוץ כלשהו.