סדרי פירעון של משכנתא

רגע לפני שאתם חותמים על המשכנתא שלכם, כדאי שתכירו את סדרי הפירעון שלה. כאן ריכזנו עבורכם את כל המידע החשוב:

איך מתבצע פירעון ההלוואה? פירעון ההלוואות מתבצע באמצעות הרשאה/ הוראה לחיוב חשבון. 

• הלוואות במטבע ישראלי (במט"י) נפרעות ב- 1 בכל חודש. לווים יכולים לפרוע את ההלוואה ב- 10 או ב- 15 בכל חודש, בנוסף לאפשרות של פירעון ההלוואה ב- 1 לחודש, כאמור, לפי בחירת הלקוח. 
• הלוואות במטבע חוץ (במט"ח)- נפרעות אחת לרבעון ב-1 לחודש.

בהלוואות צמודות מדד שבהן ביצוע ההלוואה אינו חל באותו תאריך בחודש בו חל מועד פירעון של ההלוואה, ייקבע להלוואה "מדד בסיסי", אשר יביא בחשבון את השינוי במדד בין מועד ביצוע ההלוואה ומועד התשלום הראשון ואת מספר הימים בין מועד ביצוע ההלוואה בפועל והמועד שנקבע לביצוע לצורך לוח הסילוקין. מדד זה יכול להיות גבוה או נמוך מהמדד שפורסם לאחרונה לפני מועד ביצוע ההלוואה והוא ישמש כבסיס לחישוב הפרשי ההצמדה בכל תקופת ההלוואה.

אם מועד הביצוע בפועל מוקדם למועד שנקבע לצורך לוח הסילוקין, תשולם במועד הפירעון הראשון ריבית, גם עבור התקופה שמיום הביצוע בפועל ועד המועד שנקבע לביצוע לצורך לוח הסילוקין.
אם מועד הביצוע בפועל מאוחר למועד שנקבע לצורך לוח הסילוקין, מוקטן סכום הפירעון הראשון בריבית עבור התקופה שבין ביצוע ההלוואה בפועל ומועד הביצוע שנקבע לצורך לוח הסילוקין.

מועד ביצוע ההלוואה ייקבע על ידי הלווה, בכפוף כמובן להשלמת כל הפעולות הנדרשות לשם כך. בבחירת מועד הביצוע ראוי לקחת בחשבון לא רק את החיובים כפי שפורטו לעיל, אלא גם את תנאי הסכם רכישת הדירה עליו חתם הלווה, ומועד זמינותם של מקורות כספיים אחרים.
ריבית הביניים תחושב לפי שיעור הריבית הנקוב בהלוואה בעת ביצועה, בתוספת הפרשי הצמדה למדד. כיוון שעשוי להיווצר מצב בו ריבית הביניים נגבית בטרם פורסם מדד נוסף מיום ביצוע ההלוואה, ייגבו הפרשי ההצמדה בגין ריבית הביניים בתשלום הסמוך לפרסום המדד הראשון לאחר ביצוע ההלוואה. כאשר יום הפירעון החודשי  של ההלוואה ומועד ביצוע ההלוואה אינם חלים באותו יום של החודש, משולמת ריבית עבור תקופת הביניים, שמשמעותה התחשבנות עם הלווה עבור מספר הימים שבין מועד ביצוע ההלוואה בפועל לבין מועד ביצוע ההלוואה שנקבע לצורך לוח הסילוקין.
התחשבנות זו, דורשת חיוב או זיכוי הלקוח בגין הפרשי הצמדה גם על תקופה הפחותה מחודש. על כן, קבע המפקח על הבנקים בבנק ישראל נוסחה לצורך קביעת המדד הראשוני בהלוואה ("מדד בסיס"). מדד זה ילווה את ההלוואה במשך כל חייה והוא ישמש בסיס לחישוב הפרשי ההצמדה הן על מרכיבי ההלוואה (קרן וריבית) והן על ריבית עבור תקופת הביניים.
פרטים על הנוסחה ואופן החישוב תוכלו לקבל מהבנקאי בכל אחד מסניפנו.

מה קורה אם התשלום לא נפרע? תשלום על חשבון החזר הלוואה שלא נפרע, או נפרע באיחור, יישא ריבית פיגורים בשיעור שלא יעלה על הקבוע בחוק. ריבית פיגורים הינה ריבית גבוהה, בלתי צמודה, המצטברת מדי חודש עד לסילוק החוב. במקרה של פיגורים, ובכפוף להוראות החוק, רשאי הבנק להעמיד את כל ההלוואה לפירעון מיידי ואף לממש את שעבוד הנכס שניתן לבנק כבטוחה לפירעון ההלוואה.

מהם התנאים לפירעון מוקדם של ההלוואה? בהלוואה שניתנה לשם רכישת דיור או בשעבוד דירת מגורים, רשאי הלווה לפרוע את כולה או חלקה בפירעון מוקדם, בתנאי שסכומי הפירעון המוקדם החלקיים לא יפחתו מ 10%- מהסכום המקורי של ההלוואה או לפחות מיתרת ההלוואה.
הלוואה מוכוונת לזכאים פטורה מעמלת פירעון מוקדם.

פירעון מוקדם של הלוואה מכספי הבנק חייב בעמלה כפי שיקבע מפעם לפעם בצו הבנקאות- עמלת פירעון מוקדם. כיום העמלה מורכבת מהסעיפים הבאים:

1. עמלה תפעולית- עמלה חד פעמית עבור חישוב הפירעון המוקדם בסכום של 60 ₪ (נכון לאוגוסט 2022). המפקח על הבנקים רשאי לעדכן סכום זה מעת לעת, על פי השינויים במדד המחירים לצרכן.
   
   
2. עמלת אי הודעה מוקדמת- עמלה בשיעור 0.1% מהסכום הנפרע, כפיצוי עבור אי יכולתו של הבנק למחזר את כספו עם קבלת התמורה. ניתן להימנע מתשלום עמלה זו אם מודיעים בכתב לבנק על הכוונה לבצע פירעון מוקדם, לפחות 10 ימים לפני ביצוע הפירעון, אולם לא יותר מ- 45 יום. לקוח שנתן הודעה מוקדמת ולא פעל על פיה לא יוכל לנצל את ההנחה בגין הודעה מוקדמת במשך 6 חודשים מהמועד שנקבע לפירעון המוקדם בהודעה הראשונה. לפיכך, תגבה מהלווה עמלת אי הודעה מוקדמת ועמלת הפרשי שער בהתאם.
   
   
3. עמלה הפרשי הון בגין פערי ריבית- עמלה המחושבת על ההפרש בין שערי הריבית על פי הסכם ההלוואה הנפרעת לבין ״הריבית הממוצעת״ (הריבית הממוצעת הנה בהתאם לתקופות שונות ולמגזרים שונים של הלוואות, כפי שמתפרסם מפעם לפעם על ידי בנק ישראל).
   
   
4. עמלת "מדד ממוצע"- עמלה בשיעור מחצית מהשיעור הממוצע של השינוי במדד ב- 12 המדדים האחרונים שפורסמו לפני יום הפירעון המוקדם כפיצוי לבנק על הפסד מדד. עמלה זו תיגבה רק בהלוואות הצמודות למדד המחירים לצרכן ורק אם הפירעון מבוצע בין ה- 1 וה- 15 בחודש. אם מבצעים את הפירעון המוקדם מה- 16 בחודש, ועד סוף החודש, הבנק לא יגבה עמלה זו.
   
   
5. עמלת "הפרשי שער"- עמלה בגובה הפרשי השער שבין שער מטבע החוץ ביום שבו בוצע הפירעון המוקדם ובין שער מטבע החוץ, שיחול שני ימי עסקים מאוחר יותר. עמלה זו תיגבה רק בהלוואות הצמודות למטבע חוץ או המתנהלות במטבע חוץ. ניתן להימנע מתשלום עמלה זו אם מודיעים לבנק על הכוונה לבצע פירעון מוקדם, שני ימי עסקים לפני ביצוע הפירעון (יום עסקים = לכל יום בו נערך מסחר במטבע חוץ, הן בארץ והן בחוץ לארץ). הפרטים המלאים כמפורט בצו.